探索房地产开发新思路
提升城市品质与功能
市政协经济委员会
自1999年以来，在市委、市政府“经营城市”理念的指导下，我市强力推进城市化进程，房地产业取得迅猛发展。2020年，我市固定资产投资同比上涨2.4%，其中房地产开发投资占比达32%，同比上年增长16.6%，房地产业已成为拉动我市经济增长的中坚力量。然而，随着主客观因素的变化，各地房地产业都面临着新的发展形势，我市也需要随之调整与改进。为此，提出如下建议：
一、审时度势，转变我市房地产业发展思路
一要分析曾经高速发展的原因。过去20年，基于与一二线城市相同的房地产业发展基础，我市采取了与一二线城市相同的发展思路。相同的背景因素主要表现在：一是市区、城区人口每年保持净流入。基于城镇化及城市发展需要，自1999年以来我市城区人口基本保持正增长，尤其是2013年、2014年两年间，城区人口分别增长3.3%、4.3%。二是人口结构较好，老龄化程度不重，据统计，2010年我市65岁以上人口占比不足10%，对房地产刚性需求较大。三是大面积旧城改造，加大了新房刚性需求；同时随着城市发展，改善住房的需求也进一步加大，带动了房地产业迅速扩张。
二要正视当前发展的现状。进入新时期，背景因素发生了重大变化。截至2021年，相较于10年前，我市人口减少近10万人，比例高达4.12%；65岁以上人口占比17.3%，比10年前增长7.34个百分点，60岁以上人口占比高达25%，高于全国近7个百分点；近几年市区内最大棚户区改造为2017年针织一厂区域动迁260户区民。人口结构与刚性需求的变化，导致我市购房需求锐减。
相较一二线城市，如今我市属于地广人稀状态，如果延续以往的发展思路，势必会带来一系列问题。
一是不利于打造整体城市形象。因缺乏城市建设理念。房企大都为集团化企业，有自身企业文化及设计方案，在建造房屋时，有自身的风格设计，尤其是外观、颜色上，往往不同楼盘差别较大，对外不利于整合城市历史元素、文化元素，打造营口特有形象。
二是部分房屋无法满足新时期改善住房购买者对房屋的品质需求。经调研近几年新开发楼盘，虽然从容积率、建筑质量等方面能够满足土地招标公告及法律相关规定，但往往建筑品质不高，尤其是在建筑隔音方面，上下楼之间、东西户邻居间隔音较差，影响住宅体验；仅保利楼盘房屋具有新风系统，不满足现代住房品质需求。
三是不利于形成完整配套。由于楼盘分散，导致政府配套投入高、难度大，配套不健全现象时有发生，尤其是医疗、教育、公共服务等，无法完全满足群众高品质的生活需求。
四是库存量较大，去化周期长。截至6月末，二手房库存住宅面积达3000万平方米，34万余户；二手房库存非住宅面积达260万平方米，73000余户。同时，我市房屋产品结构经历了从平层到高层再到如今小高层的住房类型，因较早开发房屋产品结构不符合当前城市发展需求，原有的品质较低房屋，难以满足消费者心理预期，加大了去库存的难度，不利于商品房良性循环，更不利于房地产业长远持续发展。
五是二手房新房价差较大，影响了改善住宅热情。2021年上半年我市新购住房新房平均成交价为4994元，二手房成交价为2654元，相差2340元，比二手房价格高达88%，站前区、西市区比例更高；二手房有价无市、低周转率等不良现象日益凸显。
六是部分楼盘预售业绩不佳，开发商资金周转不良，不利于打造良好的城市信用体系。市区内除中天集团部分楼盘外，大多预售率未达到50%；紫云府作为高端房型、周边功能配套齐全，理应超出平均销售水平，但目前部分房型销售比例仍不足30%；星汇奥城等楼盘已建设达10年之久，目前仍钢筋水泥裸露，处理难度大，购买者在拿不到房子的情况仍在归还住房贷款，严重影响城市形象。这些问题都亟待解决。
三要密切关注宏观政策与外部环境。2021年5月，住建部联合工信厅等15部门，联合下发绿色低碳建设意见，明确提出，县城建成区容积率应控制在0.6-0.8之间，新建住宅以6层为主，最高不超过18层。这对于三四线城市来讲，也是一个明确的信号与导向。因此，我们迫切需要改变原有的发展思路，走出真正适合营口的房地产发展新路子，从而切实提升城市品质与功能。
二、把握方向，探寻我市房地产业发展路径
一要保持稳中求进总基调。一是严控增量稳供给。坚持用数据说话，在精确计算所在地区实际商品房库存数量、控制力、去化周期的基础上，科学制定当地年度土地供应计划和供应结构，做好刚需与房源的供应平衡，保证地方财政收入平衡。对于库存量高、去化周期长的地区，尤其是商业用房库存量较大的区域，应立即停止土地供应。二是盘活存量促建设。各相关部门要加强宏观调控，增强对政策的理解和把握能力，采取多种方式促使甚至倒逼开发商尽快释放和盘活手中的土地。三是强化职能重协调。进一步发挥“联审会”作用，人员构成中应适当引入房地产协会、房地产销售公司、装修公司等上下游链条中熟悉本地市场、了解百姓需求的人员，在行使项目审批职能的同时，要辅助做好行业调研、市场需求反馈等指导性工作，避免外地开发商“水土不服”。
二要确定发展重点及特色。一是明晰城市功能定位。城市建设不能千篇一律，以成都市为例，自2011年创新性提出建立公园城市理念，到2018年习总书记亲自批示，支持成都建设践行新发展理念的公园城市示范区，从空间建造到场景营造，走出了适合自身功能定位的建设之路。我们也应该以自身特色环境资源、文化为核心，以突出东北地区旅游城市优势为主线，以提升群众幸福指数为动力，以创建全国文明城市为契机，打造绿色、宜居、低碳、智慧、人文、养老城市，并在“十四五”规划及二〇三五年远景目标纲要中进一步予以明确。二是确定市区、城区发展核心。应尊重城市发展规律，正视“城市收缩”这一现实，邀请专家、业内人士和群众代表，周密论证，在“两核两带”基础上，明确未来我市发展核心之所在。以市区为例，是已经天然形成商圈、呈现蓬勃发展的城南板块？还是以市政府新址为核心的沿海产业基地？或是美丽壮阔的大辽河畔？不论做何种选择，都应围绕城市所需、产业所需、群众所需，统筹考虑生产生活、景观建设、文化传承等因素，科学布局与完善城市功能，系统谋划，统筹推进，从根本上解决城区分散混乱问题。三是制定房地产业中长期发展规划。将空间规划作为产业发展规划的核心内容，依据土地资源、区域功能定位、发展核心等要素，实施与人口规模匹配的规划设计。围绕上下游产业，包括建材、工程、物业配套服务等，着力打造适应我市房地产业健康发展的全产业链条，构建上中下游产业链式发展和大中小型企业优势互补、绿色融合的发展模式。
三要去库存。一是完善房屋征收中新型货币化安置政策，建立政府、开发商清库存合作机制，引入第三方机构监督，以低于市场平均价格，将部分商品房库存纳入政府安置房源中。二是加快住房保障方式转变，加大公租房的房源投入，鼓励房地产开发商将适合作为公租房的库存商品房通过改造，转为符合条件的公共租赁住房。三是畅通房源信息渠道，除传统二手房中介外，政府部门建立总服务平台，鼓励开发商建立自身专门网站及微信公众号，定期向社会推送房源情况及大致价格区间。尤其要面向城乡结合部改造和新农村建设，鼓励有意愿的百姓进城购房置业。四是借鉴外市做法，结合我市实际，以房交会为契机，确定购房季，通过减免契税等方式刺激消费。
三、多措并举，推动我市房地产业向“精”“深”发展
一要齐抓共管鼓励房地产业转型升级。一是充分利用我市地广人稀、土地资源丰富的四线城市比较优势，在土地招标过程中，改变以往的浮动容积率设置，根据城区规划、小区规划及经验教训，按照高层、小高层、多层等区分，严格控制容积率、绿地率、楼间距；鼓励开发商以多层洋房开发为主，四周以小高层开发为辅，打造低密度、高品质的舒适宜居小区。二是注重楼盘细节，加强绿化环境，推出新型、多样的住宅圈，实施定制化服务，适应更多个性化、多元化的购买者需求。在开发时，鼓励房地产企业在小区周边空地建设“口袋公园”等百姓休闲娱乐场所，满足城市功能需求。三是鼓励房地产开发商推出新型开发项目，大力支持开发综合项目，例如医疗养老型地产、旅游休闲型地产等，支持房产开发与历史文化相结合，与历史建筑相融合，在满足消费者生活需求的同时，保护好历史建筑，展现老城新貌。
二要千方百计提品质。一是坚持以人为本，做好产品规划，提升质量。鼓励房企在重视选址、把握人文需求的基础上，从园区整体布局、结构布局、绿地系统、景观系统上入手，精心规划、用心设计、细心施工、全心维护；政府要做好监督管理，把握施工品质，不能仅限于满足最低法律标准，不断提升房屋建筑质量，做好建筑隔音，努力打造高品质商品房。二是鼓励房企适应发展需求，加强功能配置，提升住宅品质。在建筑上，结合营口气候实际，做好高效外围护节能设计，最大限度把市内自然温度控制在人体舒适范围内，降低建筑物运行能耗，提供健康舒适环保空间；在施工上，做好同层排水系统，减少渗水漏水概率；在配置上，增加新风交换系统，改善市内空气品质，保持市内空气清新，使建筑成为会呼吸的房子。在智能化管理上，利用先进计算机技术、通信技术、控制技术及IC卡技术，逐步建立内部住户与住户、住户与社区综合服务中心、住户与外部社会的多媒体综合信息交互平台，为住户提供一个家庭智能化生活空间。三是鼓励房企向绿色环保转型。鼓励房企申请“绿色建筑评价标识”，从节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用等方面达到绿色环保要求。同时政府应进一步加大对低碳房地产开发企业支持力度。通过减免税收、财政补贴、政府采购、绿色信贷，对低碳地产消费者提供抵押贷款、减免税费或货币补贴等优惠政策，推动我市房地产企业向低碳绿色环保方向迈进。
三要全面持久强配套。一是进一步完善城市基础设施、公共服务设施和商业服务设施，在库存集中区域，加快推进幼儿园、学校、医院、商业网点等配套设施建设，提升公共服务水平，增强购房吸引力。二是多渠道补足成熟区域配套短板，例如已形成商圈的城南区域，保利、恒大、富甲等小区入住率高、人流较大、停车困难，可以探索以租代售的方式，在保障安全的前提下，将附近小区未售车位出租，解决周边停车难问题。三是加紧制定随机分配、多校划分的教学制度，在目前教师流动有限的情况下，探索取消学区房，实施就近就学，强化教育配套。
